2021年底，欧洲和塞浦路斯的经济逐渐从两年的“过山车”式封锁中复苏，股市创历史新高，通货膨胀加剧。

一年后，供应链中断不那么严重(例如，全球集装箱运价指数从9304美元下降到2404美元，下降了74%)，股市下跌(例如，标准普尔500指数从4750美元下降到3800美元，下降了19.5%)，通货膨胀率似乎已达到约8-9%的峰值。乌克兰战争及其相关的地缘政治变化，欧盟迅速摆脱俄罗斯作为主要能源供应国的地位，以及利率上升，所有这些都导致了(并仍在导致)跨资产类别风险的重大重新定价，尤其是那些高杠杆的资产(如房地产)。这种重新定价将在2023年继续，特别是随着其他投资机会越来越有吸引力。

我们的分析将分为两部分:建立一个评估框架，然后用它来分析塞浦路斯。

更高的可支配收入、人口扩张、更宽松的贷款要求和更低的利率都有助于提高房屋价值。与住宅房地产类似，商业房地产的价格往往随着GDP的增长而上涨，而当利率和其他投资的回报更高时，价格则会下降。国际投资者对住宅和商业房地产领域的房地产价格动态都有影响。

考虑到上述因素，让我们展望一下2023年的每一个驱动因素。

由于通货膨胀和利率上升，可支配收入可能会减少。信贷状况正在全面收紧，抵押贷款、开发和投资的利率正在上升。

另一方面，由于来自乌克兰、俄罗斯、白俄罗斯和其他国家的移民，人口大幅增加，导致某些地区的住宅租金和价格飙升。海外投资者的涌入，特别是来自黎巴嫩和以色列的投资者，也导致某些房地产类型的价格上涨(主要是拉纳卡的小型住宅单位和旅游设施)。

在商业房地产方面，GDP持续增长，但随着利率上升和另类投资回报率上升，投资房地产以获得收入回报/资本增值的吸引力已经下降(例如，塞浦路斯政府10年期债券的收益率目前为4.2%，希腊和塞浦路斯的银行正在发行优先股和二级债券，票面利率为7.0-10.0%)。

上述情况表明，当地房地产市场增长的主要驱动力可能是人口增长、海外投资和粘性供应(需要2-4年才能增加有意义的库存水平)。不利因素是可支配收入减少和利率上升。由于这些“紧张局势”，合理的假设是一个双层市场将会发展，就像利马索尔和帕福斯已经发生的那样，在那里某些房产只针对外国人建造/销售。

这里的主要问题是，这些外国人是否会继续把塞浦路斯称为他们的“家”，以使这些价格在中期内保持可持续。答案可能是肯定的，因为当地的商业环境和政治稳定(考虑到该地区正在发生的事情)以及“在任何地方工作”的经商方式都对塞浦路斯有利。

重要的是要强调“粘性供应”是如何导致价格上涨的，随着更多项目的宣布(特别是在西利马索尔和拉纳卡的部分地区)，这种情况可能会在中期内发生变化。

自2008年住房危机和2013年银行业危机以来，新屋建设尚未完全恢复，住房供应仍接近历史低点。库存紧张使得许多人买不起房子，尤其是首次购房者。此外，那些近年来以极低抵押贷款利率购买住房的人仍在原地不动，进一步限制了整体住房供应。

需求方面受到过去十年人口增长(2011-2021年增加8.5万人)、2022年乌克兰战争导致的移民涌入(约2万人)以及黎巴嫩和以色列的额外流入(这些人不是永久居民，因此没有记录，但已经购买或正在租赁房地产)的显著影响。除此之外，我们还应该加上住宅房地产投资者的涌入，尤其是短期租赁(既针对游客，也针对商务旅行者)。

我们预计2023年塞浦路斯的住房市场不会出现大幅调整，因为经济仍然强劲，住房需求仍然相对较高。事实上，低供给和强劲需求意味着房价不太可能在不久的将来大幅下跌。

然而，未来一年房价增长放缓和销售下降的可能性，可能会让潜在买家更容易获得负担得起的住房。我们对商业地产不那么乐观，该领域的另类投资机会在过去一年大幅增加。再加上利率上升，可能会导致中短期内房价的重新定价，尤其是小户型和日期较长的房产。

对房地产价格的分析到此结束。

对于那些愿意考虑塞浦路斯走向何方的人来说，考虑一下老鹰乐队(Eagles)的歌曲《加州旅馆》(Hotel California)中描述的“塞浦路斯梦”和“加州梦”之间的相似之处是很有趣的。这两个地方都吸引了寻求阳光、低税收和机会的人们，但随着时间的推移，这两个地方的现实并不总是像最初的期望那样。

塞浦路斯似乎是世界动荡地区的一片美丽绿洲。成千上万的人移民到塞浦路斯，寻找阳光、低税收和金钱，但许多人发现这个梦想是海市蜃楼。正如酒店的守夜人解释的那样，“我们是按程序接待的。”在许多方面，塞浦路斯从成立之初就被设定为“接受”。1990年，当塞浦路斯开始吸引俄罗斯人和其他在东欧做生意的人时，“塞浦路斯梦”诞生了——一个等待任何足够大胆的人去攫取的瞬间财富的梦想。成千上万的人涌入这个国家，希望并期望找到一个更友好的地方做生意。

然而，随着时间的流逝，大多数人都没有找到它。宽松的监管环境和友好的银行已经一去不复返，大型投资集团很快就控制了特定行业，欧盟监管机构也接管了该国的大部分机构。自2013年以来，大多数个人投资者已从独立的寻宝者沦为依赖的服务商。在某种意义上，一种虚假的希望从一开始就被写入塞浦路斯的结构中。

这与伊格尔斯在加州的发现类似。尽管他们与该州有联系，但老鹰乐队的成员都不是来自该州。唐·亨利说:“我们都是来自中西部的中产阶级孩子。《加州旅馆》是我们对洛杉矶上流生活的演绎。”

随着塞浦路斯从一个封闭的小社区转变为国际旅行者和商业的游乐场，人们很容易带着玫瑰色的眼镜回顾过去。然而，我确信，这种迅速的转变将导致许多人落后，从而破坏其社会结构。

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