2月16日，葡萄牙政府推出了“Mais Habitação”这一法律项目，旨在对抗该国飙升的房地产购买和租金价格。除其他措施外，它还建议终止政府的黄金签证计划，该计划向在葡萄牙购买房产的富有外国投资者发放居留许可。
最近公布的供议会讨论的法案的最终措辞似乎并不像最初担心的那样极端。投资者已经申请或希望续签的黄金签证计划转换为D2（企业家）签证的特殊制度，保留持有人一年七天的居住要求。不会采取受到严厉批评的追溯措施。政府还提议允许那些投资支持“艺术生产和文化遗产恢复或维护”的人获得基于投资的居住许可。然而，投资房地产的选择将被取消。
关闭葡萄牙最受欢迎的投资路线的决定真的有助于解决住房问题吗？几年来，黄金签证计划一直备受争议，一些人将该国的住房危机归咎于此。然而，现实远比这复杂，该节目对房地产市场的影响往往被夸大了。让我们看看黄金签证是否真的使情况恶化，并探讨如何利用外国投资来解决这个问题。
葡萄牙的住房危机，问题有多严重？
葡萄牙的住房危机是一个复杂的问题，影响着越来越多的公民。2022年第三季度，葡萄牙住宅销售中值为1492欧元/平方米，同比增长率为+13.5%，比上年大幅增长。除维塞乌-Dão Lafões外，所有次区域都观察到了这种增长。房价中位数最高的三个次区域是阿尔加维，以及里斯本和波尔图的大都市地区，这两个地区的购房者纳税居所价值也最高。
葡萄牙的住房危机对低收入家庭来说尤其具有挑战性，根据劳工部的统计数据，去年刚刚超过一半的葡萄牙工人月收入低于1000欧元。对于30岁以下的人来说，这一数字更令人不安——大约65%的这一年龄段的代表收入低于1000欧元。这意味着相当一部分人口越来越买不起住房。根据欧盟统计局的数据，2020年至2021年间，葡萄牙房价上涨了157%，而2015年至2021年，租金上涨了112%。在过去的12年里，葡萄牙的房价在过去12年里飙升了80%以上，超过了欧盟的平均水平。
根据Confidencial Imobiliario收集的数据，自2015年以来，热门旅游目的地里斯本的租金上涨了65%，同期销售价格飙升了137%。另一家房地产数据公司Casafari的数据显示，去年，租金上涨了37%，超过了巴塞罗那或巴黎。
住房门户网站Imovirtual进行了一项研究，发现里斯本一居室公寓的平均租金约为1350欧元，而每月最低工资仅为760欧元。
政府有什么建议？
除了终止黄金签证计划外，葡萄牙政府还计划采取其他几项措施来应对住房危机。这些措施包括迫使空置房产的业主将其出租，优先考虑年轻的租房者、单亲家庭和收入大幅下降的家庭。政府还对新租赁合同中的租金涨幅设定了上限，将其限制在比前一份合同高出2%以内。
推出的另一项重要措施是暂停通过旅游住宿平台进行短期度假租赁的新许可证，但农村地区除外。此举旨在通过减少可用于短期租赁的房产数量，转而用于长期租赁，来缓解住房市场的压力。
政府也在采取措施将商业地产转换为住宅，目的是增加可用住房的供应。这项措施特别针对商业地产可能空置或未充分利用的城市地区，同时住房需求持续增长。
黄金签证持有者对住房状况负责吗？
一些重要的统计数据
黄金签证计划于2012年启动。截至2023年2月，共发放了11758张黄金签证，以及19171张家庭成员居住许可。该计划在吸引房地产投资方面特别成功，通过房地产购买获得了10755个黄金签证，在68520亿欧元的总投资中，共有61180亿欧元投资于房地产。
总理安东尼奥·科斯塔一直直言不讳地批评房地产投资额高，创造的就业机会少。尽管该项目在吸引外国投资方面很受欢迎，但科斯塔强调，通过该项目只创造了22个工作场所，他认为这是一个主要弱点。在他看来，对房地产投资的关注导致了房地产价格的潜在通胀，错过了吸引其他行业投资的机会，这些行业可以创造更多的就业机会，并有助于长期经济增长。
国家统计局（INE）于2022年发布了最新的建筑和住房统计报告，涵盖2015年至2021年。报告显示，在此期间交易了165682套住房，这是一个新的最高值，与2020年相比增长了20.5%。
虽然国家统计局提供的信息图不允许交易住房的确切数量，但根据下图，2015年至2021年间交易的住房数量可能约为934000套。2015年的建筑和住房报告显示，2012年至2014年间交易了约24万套住房，从2012年启动黄金签证计划到2021年，共交易了1174000套住房，这反映了最新的可用统计数据。
根据保险经纪人CIA Landlords的一项研究，由于低工资和高租金，里斯本被列为世界上第三个最不适合居住的城市。葡萄牙目前8.2%的通货膨胀率只会加剧这一问题。
葡萄牙国家统计局（INE）8月发布的一项调查显示，葡萄牙的住房危机也导致了过度拥挤的条件，因为超过10%的人口现在生活在这种条件下。阿尔加维地区是全国平均房价最高的地区，拥堵率最高，为13.7%，紧随其后的是里斯本（13%）和波尔图（11.3%）。
Credits: Supplied Image; Author: Client;
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使用SEF统计数据进行的进一步计算显示，截至2021年底，通过房地产投资途径获得了8911张黄金签证。这意味着，自2012年推出签证以来，Golden Visa投资者购买的8911套房地产约占1174000套交易量的0.76%。
“在过去的10年里，家庭申请的总数达到了19000份。有人真的认为每年购买1900套公寓会推高房价吗？“荒谬”，支持Discus Holdings Ltd的总经理Laszlo Kiss，该公司是一家提供投资迁移的公司，他在该行业有32年的经验。
通过将黄金签证持有者对房地产的总投资除以通过房地产购买途径发放的黄金签证数量，我们可以看到，项目参与者购买一次房地产的平均成本为568863欧元。显然，这个价格范围内的房产并不是葡萄牙房地产市场目前缺乏的，如果我们考虑购买多个单元用于租赁，这些单元已经在租赁市场上了。此外，通过黄金签证计划进行的部分房地产投资包括商业地产，尤其是酒店业的商业地产。
如果我们讨论的是在葡萄牙购买房产但没有获得黄金签证的外国投资者，他们对房地产市场的贡献也是微不足道的。例如，2022年上半年，国际投资者仅占所有房地产交易的3%。为了强调黄金签证申请人的购买比例很小，他们在同期的所有交易中只占0.6%。
如果黄金签证不是问题的根源，那么是什么呢？
Laszlo Kiss认为：“西班牙和葡萄牙（以及许多其他国家）房地产价格上涨的主要原因是其央行将欧元利率保持在接近零的政策。谁不想以1.5%的利率获得20年期的抵押贷款，而每月还款却很低？”。然而，有不同的因素加剧了这场危机。
专家们将这种情况归因于自2018年以来，每售出10套住房，就只建造了一套，这造成了经济适用房选择的短缺。房地产供应越来越不足，无法满足高需求。“我们需要在现有需求的基础上找到更多的供应，这样价格才能稳定下来”，21世纪新人寿保险公司经理Ricardo Reis在最近接受欧洲新闻网采访时表示。造成这种短缺的原因有几个。
旅游业
其中一个问题就是不断增长的旅游流量。2019年，葡萄牙吸引了创纪录的2600多万外国游客，去年吸引了1530万，比前一年的疫情限制增长了158%。预计2023年增长33%。由于缺乏可用的住房选择，当地人越来越多地签名要求举行公投，停止里斯本的短期度假租赁。
波尔图大学经济与管理学院2021年进行的一项研究调查了将住宅转为旅游住宿对里斯本和波尔图大都市地区房地产市场的影响。结果显示，短期租赁的自由化对城市的房价产生了重大影响，城市中住房转化为旅游业的比例更高。该研究估计，STR增加1%，里斯本和波尔图的房价分别平均上涨14%和21.3%。这代表了住房供应总量下降对房价的平均影响，尽管没有控制其他因素，这会使系数变小。
该研究还提供了这种影响的经验证据，指出从2011年1月到2019年12月，里斯本和波尔图市转移给STR的住房累计份额分别为5.787%和5.475%。同期，里斯本和波尔图的房价分别上涨了76.9%和79%。这些发现表明，通过STR将住宅转移到旅游住房对房价产生了显著影响，导致里斯本和波尔图大都市地区的房价大幅上涨。
研究还发现，STR比例较高的城市的住房弹性较低，这表明房地产从住房向旅游业转换的调整主要是通过提高房价而不是增加供应量来实现的。允许业主将房地产从住房转移到旅游业的这一意外后果是，由于住房供应缺乏弹性，房价大幅上涨。
高移民流量
根据SEF的数据，葡萄牙的移民人口连续第七年增加，2022年达到752252人。这标志着与前一年相比，移民人数增加了58365人，增幅为8.3%。与此同时，外国投资者及其家庭成员获得的黄金签证数量分别为1281张和1588张，仅占2022年总移民流量的0.38%。
在过去一年中，葡萄牙移民人数增长最多的是巴西和印度。巴西社区仍然是葡萄牙最大的移民群体，有超过23万人，自2021年以来增长了13%。同样，印度社区也增长了13%，达到约34000名居民，成为葡萄牙第四大移民人口。
与使用黄金签证计划的投资者不同，通过不同类型的国家D签证来到葡萄牙的移民，如个体企业家、被动收入者或数字游牧民，通常会寻求更实惠的住房选择，这可能会导致在房地产市场，特别是在租赁行业，与当地人口的竞争加剧。
然而，移民仅占葡萄牙总人口10270865的7.3%。这意味着，如果建设速度和数量足够，就有可能满足需求。
缺乏社会住房
社会住房短缺是整个住房危机的一个关键方面，因为它直接影响弱势群体。根据基础设施和住房部长佩德罗·努诺·桑托斯的说法，社会住房仅占葡萄牙所有公共住房的2%，而维也纳的社会住房占住房存量的60%。
里斯本市政厅被公认为葡萄牙最大的房地产所有者，拥有25000套社会住房，但目前并非所有这些单元都已分配。据里斯本住房部助理市长菲利帕·罗斯塔报告，截至2022年7月，由于需要翻新，1690个社会住房单元未分配。尽管收到了6000份来自有需要家庭的申请，但当时只有36所空置的社会住房。
然而，在翻修房屋之前，需要里斯本市政府批准重建项目，这是另一个挑战。这导致项目审批速度不够快，从而导致施工率低。
建筑成本
如前所述，自2018年以来，每售出10套房屋，就有一套房屋建成，这一比例令人担忧。我们与合作伙伴和房地产投资基金的经验表明，由于官僚程序，里斯本市新开发或建设项目的审批过程可能需要长达两年的时间。
根据最新的建筑和住房统计报告，2021年，葡萄牙共有15065栋建筑获得家庭住房新建许可，另有4900栋建筑获得翻新许可。然而，这些数字不足以满足102.7万人的需求，更不用说其他受住房危机影响的群体了。
尽管2021年翻新和建设项目的批准率略有上升，与2020年相比增长12.6%，与2019年相比增长14.1%，翻新项目增长1.5%，但这一数字仍然不足。2021年，该国约有22384套住房竣工，比前一年增长10.2%。
尽管在过去两年中，批准率和建设率有所提高，但仍不足以满足人口的需求。与其关闭外国房地产投资项目，不如利用这些投资来刺激建筑利率，更有效地解决住房危机。
如何利用外国投资来应对住房危机？
葡萄牙并不是唯一一个面临住房危机的国家。柏林、马德里和巴黎等其他欧洲国家的首都也在努力解决类似的问题，尽管程度不同。据世界经济论坛（World Economic Forum）报道，新冠肺炎疫情加速了全球住房短缺。封锁和建筑禁令导致全球土地价格飙升，导致开发商出现重大延误。此外，供应链中断、材料短缺和劳动力挑战进一步阻碍了新房供应。大范围的通货膨胀也导致项目经济只有在高于最初预期的销售和租赁水平下才可行。
城市如何利用外国房地产投资来应对住房危机？
1.向国家基金捐款。
遭受住房危机的国家可以采用可持续增长基金的投资方案，加勒比五国——安提瓜和巴布达、多米尼克、格林纳达、圣卢西亚和圣基茨和尼维斯——提供了这一方案（注：基金的确切名称可能因国而异）。这使得投资者可以向国家发展基金贡献一定数额的资金，以换取公民身份。葡萄牙和其他欧洲国家可以推出类似的计划，为投资者提供居住许可，让他们向类似的基金大量捐款，用这笔钱来提高建筑费率。
马耳他共和国个人投资者计划于2021年更名为马耳他的特殊投资者入籍政策，要求在12个月的居住期内提供75万欧元，并在此期间后授予投资者公民身份。在2016年最受欢迎的时候，该项目吸引了2.799亿欧元的捐款，在疫情后的2020年，也就是最后一年，吸引了1.218亿欧元的捐赠。加勒比国家并不急于分享有关其公民计划的信息，但我们可以估计，2022年格林纳达从投资者那里获得了约9693万美元的捐款，27%的国家选择了这一选择。在安提瓜和巴布达，捐赠选项更受欢迎，2020-2022年，89.5%的投资者选择了国家基金选项。尽管我们不知道确切的收入数字，但我们可以看到捐款刺激了这些岛屿的发展。安提瓜和巴布达将国家基金的捐款用于发展该国的旅游业、农业、服务业和贵金属行业。例如，它用了4500万美元扩建机场。
现在，让我们做一些计算：如果去年葡萄牙黄金签证申请人中有一半选择捐款，捐款被设定在10万欧元的合理水平（因为这毕竟不是一个投资公民计划），这意味着该国的预算将获得6400万欧元。根据国家统计局的最新报告，平均建筑价格为每平方米492欧元，它将能够建造约12.99万平方米的住房，用于社会或负担得起的租金。
Discus Holdings Ltd董事总经理拉斯洛·基斯（Laszlo Kiss）认为，捐款是国家和投资者的双赢选择。他说：“这显然是政府预算的赢家，因为这笔钱可以用于崇高的社会事业。”。
2.修复废弃的住宅。
在里斯本，有25999栋建筑空置，约占所有城市住宅的15%。这些建筑往往被长期废弃，需要翻新。投资者可以有机会购买和修复这些建筑的一部分，并有义务在以后将其改建为酒店，以缓解旅游住房对当地住宿的压力。如前所述，通过向国家基金捐款，这些建筑的另一部分可以变成社会住房。或者，投资者可以选择购买和翻新房屋，然后以当局限制的最高租赁价格将其出租，以换取居住许可和租金收入的税收优惠。
3.建造出租的新建筑
葡萄牙房地产开发商和投资者协会的Pedro Vicente认为，创建一个直接投资建造房屋出租的选项“将是最相关的因素，它将赋予Golden Visa真正的意义，有助于解决我们在葡萄牙生活的这场住房危机”。他表示：“加上税收优惠（此类建筑的增值税为6%），Golden Visa将被用来构成一个真正的以租代建的行业，在公司手中，将在短时间内产生效果”。
4.商业地产投资
对外国投资者的限制可能仅限于为黄金签证计划购买商业地产。这并没有剥夺他们购买住宅的权利，但使他们有义务投资商业地产以获得居住许可。这将为经济吸引资金，并创造就业机会。如果商业地产是酒店，这也将缓解旅游住房市场的压力，并有助于在不使用更多当地住房的情况下满足高需求。
专家表示，匈牙利等一些国家使用的政府债券选项可能不是葡萄牙的最佳选择。“西班牙和葡萄牙可以自己融资，特别是在金融市场的低利率下，因此债券投资不会给国家带来严重的金融优势。这是保加利亚停止其公民计划的主要原因之一”，政府批准的匈牙利计划代理人Laszlo Kiss说。
为了解决人们对黄金签证计划潜在洗钱问题的担忧，有两种可能的途径来缓解这些担忧。首先，可能会对某些被认为不安全的国家的护照持有人施加限制，限制他们的申请资格。其次，可以从马耳他类似银行的勤奋程序中获得灵感，实施更严格的合规程序。这将允许进行仔细的选择过程，以最大限度地降低向投资计划参与者发放居留许可的风险。
简言之，理想的修改后的黄金签证计划将提供各种房地产投资选择，目的是增加住房市场的供应，同时从国家的角度确保安全，并保持投资者的盈利能力。葡萄牙当局可以借鉴其他国家的许多成功案例。
在失去通过房地产投资途径获得居留许可的机会后，外国投资者可能会开始在其他国家寻找更稳定、更透明的投资机会。总的来说，葡萄牙的国际形象将受到损害，使该国的商业吸引力降低，而住房危机仍将悬而未决。相反，外国投资可以作为解决这一问题的措施之一，通过刺激对翻新和酒店业务的投资，或者通过创建不同的捐赠计划。
葡萄牙房地产开发商和投资者协会的Pedro Vicente不认为政府会放弃并以某种修改的形式维持该计划。然而，我们仍然希望当局会考虑制定一个有利于投资者和经济的解决方案，同时也有可能帮助应对危机。
葡萄牙黄金签证目前仍然可以继续申请，预计到2023年底。所以想赶政策的客户欢迎联系滨屿移民，咨询热线400-880-2271，或者联系我们在线顾问！
