2023年10月，随着“Mais Habitação”立法方案（以下简称“Mais Habitação”）的生效，葡萄牙对当地住宿（以下简称为“短期租赁”）采取了几项限制性措施。如下所述，这些措施对当地的短期租赁行业产生了重大影响，该行业是葡萄牙旅游业和经济的重要组成部分。

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对于那些可能不记得的人，Mais Habitação暂停了全国各地自治建筑单元中公寓和住宿机构类别的当地短期租赁机构的新注册，内陆地区和亚速尔群岛和马德拉自治区除外。这一暂停旨在遏制人口稠密城市地区当地短期租赁的激增，政府认为旅游业压力是居民的问题，也是葡萄牙房价上涨的原因。然而，这一决定忽视了短期租赁企业家在修复城市地区大部分房地产方面发挥的重要作用。

根据Mais Habitação框架，当地短期租赁登记的有效期为五年，经主管市政府明确决定，可再续期五年。这项措施也将适用于立法方案生效时已经生效的许可证，要求在2030年重新评估其有效性。目标是确保定期审查住宿条件，并遵守法律和安全要求。然而，这种措施只不过是对投资该行业的企业家的稳定构成威胁，因为他们每五年都面临着失去许可证的风险。

此外，Mais Habitação制定了一项规则，禁止在出售用于当地短期租赁的房产的同时转让经营许可证，导致许可证在出售后到期。这一措施在暂停发放新许可证的地区或隔离区特别具有惩罚性，使投资者的房产贬值，并阻止他们在出售时收回投资。

此外，当我们认为Mais Habitação不能再对葡萄牙这个盈利和重要的行业不公平和惩罚性时，政府通过设立特别地方住房缴款（CEAL）增加了与当地短期租金相关的税收，该缴款在可变应税基础上为15%的固定税率，并修订了《市政房产税法》，将此类拥有当地住房机构的房产的房产年龄系数定为1，无论其实际年龄如何。

这一揽子政府批准的措施对该行业施加了严重和不成比例的限制，是对私人倡议和财产所有权的真正攻击。这些政策打着规范葡萄牙住房市场的幌子，不公平地针对了将毕生积蓄投资于当地住宿企业的小企业主，他们的生活项目和期望都受到了挫折。

值得庆幸的是，在对当地短期租赁业进行前所未有的攻击后，自4月2日上任的新政府认识到该行业在一个旅游业占国内生产总值（GDP）9.5%的国家的重要性，修订了上述政策，重点是提供更大的稳定性和鼓励对该行业的投资。

在这方面，5月27日，新政府批准了一项法令，修订了适用于当地短期租赁机构的法律框架，将监管权力下放给市政当局，废除了不公平、限制性和不成比例的措施。

因此，吊销许可证的决定被撤销，此后，每个市政当局将被允许制定适合当地需求的规则，并决定按教区分配新的许可证。

这一调整旨在创造一种平衡，消除被认为不成比例的限制，并允许地方一级有更大的自主权。赋予市政当局更多权力有助于建立分权管理制度，使更了解每个地区具体情况的地方当局能够做出更明智和适当的决定。

此外，新政府打算取消当地短期租赁许可证的到期，并撤销前任政府规定的许可证的不可转让性，允许许可证随房产出售而转让，从而保护该行业企业家的投资。这为投资者提供了更大的法律保障，并鼓励长期投资，这是一个多年来依赖旅游业的国家所期望的。

最后，去年6月21日，葡萄牙议会批准了废除CEAL和适用于当地住宿机构用于IMI计算的固定年龄系数的立法授权。

通过这样做，现任政府试图证明，与前任政府相比，该计划不是为了惩罚对该行业的投资，而是为了促进和鼓励投资。减轻当地短期租赁行业的税收负担必将有助于该行业的复苏和增长。

新政府提出的变化得到了当地短期租赁业主的缓解，他们认为Mais Habitação的措施对其业务可行性构成了威胁。

因此，可以得出结论，这些最近的立法变化有望振兴该行业，确保其可持续增长，并在不给社区带来过重负担的情况下为当地经济做出贡献，加强当地短期租赁作为旅游业和国家经济的基本支柱。