希腊投资移民签证（黄金签证计划）向非欧盟投资者提供欧盟居留权，投资额至少为25万欧元，是欧洲最低门槛之一。根据希腊移民和庇护部的数据，2024年该计划收到了超过9200份申请，带来了23.2亿欧元的投资。热门途径包括在雅典、塞萨洛尼基和克里特岛购置房产，以及投资债券或资本市场。持有人可获得五年可续签的居留许可，免签申根旅行，并可携带符合条件的家庭成员入境，且无最低停留要求。

简介

希腊黄金签证项目已成为有意申请投资居留权 (RBI) 或黄金签证的申请人的首选。2024 年，该项目创下新高，吸引了近 9,300 份申请，并吸引了超过 23 亿欧元（约合 25 亿美元）的外国直接投资。

这一增长凸显了该项目持续的吸引力，它为非欧盟公民提供五年可续签的居留许可，允许其进入欧盟并在整个申根区免签入境。

什么是希腊投资签证？

希腊投资签证，通常称为希腊黄金签证，是欧洲最受欢迎的投资居留权 (RBI) 项目之一。该黄金签证允许非欧盟公民及其家人通过符合条件的投资获得希腊居留权。

希腊投资签证于 2013 年推出，已成为欧洲最具吸引力且最具成本效益的投资居留项目之一，提供五年可续签的居留许可，且无最低停留要求。

希腊投资签证资格

要获得希腊投资签证资格，申请人必须满足以下任一获批类别的最低投资门槛：

房地产投资

房地产仍然是希腊投资签证中最受欢迎的投资选择，它为申请人提供了将投资获得希腊居留权与在不断增长的市场中拥有实际房产所有权相结合的机会。

该计划的分级框架允许投资者根据地点和房产类型选择不同的门槛：

25万欧元（区域）：投资于专业房地产项目，包括将商业地产改建为住宅用途或修复历史建筑，无论其位置或规模如何。

40万欧元（区域）：在符合条件的区域购买至少120平方米的单处房产。

80万欧元（区域）：在雅典、塞萨洛尼基或人口超过3100人的岛屿购买房产。

其他资格选项

对于不愿投资房地产的申请人，希腊投资签证提供了一系列金融和资本投资选择。

这些选择为希望在房地产之外实现多元化投资，同时仍希望通过投资获得希腊居留权的投资者提供了灵活性。

酒店和旅游业

根据投资区域，可获得价值 40 万欧元或 80 万欧元的酒店住宿或带家具的旅游住宅的 10 年期租赁或分时度假协议。

定期存款

在希腊信贷机构持有 50 万欧元或以上的定期存款。

资本注入

最低 50 万欧元的投资对象：

>>仅在希腊运营的上市有限公司房地产投资公司；

>>封闭式投资公司或共同基金；

>>通过增资或在受监管市场上市的债券投资希腊公司。

>>政府债券

通过希腊信贷机构购买价值50万欧元或以上、期限至少为三年的希腊政府债券。

资本市场投资

寻求通过市场化途径获得希腊投资签证的申请人可以投资以下项目：

>>80万欧元：购买在受监管市场或多边交易平台交易的股票、公司债券或政府债券。

>>35万欧元：购买专门投资于希腊的共同基金或另类投资基金 (AIF) 的股份。

这些选择使希腊黄金签证成为欧洲最灵活的投资居留项目之一，使申请人能够将房地产投资、金融工具和资本市场投资机会结合起来，同时获得希腊居留许可。

2024年创纪录增长（25亿美元投资）

希腊投资签证在2024年达到了前所未有的高点，巩固了其作为欧洲最受欢迎的投资居留项目之一的地位。去年提交的新申请超过9,200份，房地产投资总额超过23.2亿欧元，证明了希腊在全球投资者中日益增长的吸引力。

申请数量大幅增长

希腊移民部的官方数据显示，2024年新增投资者申请数量为9,289份，较2023年增长10%。

这一增长并非个例。在过去六年中，该项目的复合年增长率达到25%，并在2024年末达到峰值。2024年最后一个季度，平均每月申请量超过1,000份，仅12月份就提交了超过1,100份申请。

需求增长主要有两个因素：

>>欧洲替代方案减少：葡萄牙和西班牙的房地产相关居留项目关闭或受限，使得希腊成为欧盟少数几个仍提供房地产投资的计划之一。

>>价格上涨预期：投资者在更高的投资门槛生效前迅速提交申请，导致人们争相以现有的25万欧元门槛获得居留权。

>>更广泛的投资者群体

中国投资者仍然占所有获批签证的一半以上，但2024年申请人的国籍范围也将更加广泛。

土耳其公民：受地区不稳定因素影响，占申请人总数的8-12%。

黎巴嫩投资者：占申请人总数的5-6%。

美国投资者：由于国内经济动荡和政治不确定性，越来越多的美国人申请海外居留项目，并将此作为获得更大稳定和机遇的途径。

此外，家庭成员占签发居留许可总数的50%，这表明希腊黄金签证不仅用于投资，也越来越多地被用作移居和家庭安全策略。

希腊投资签证费用是多少？

希腊投资签证仍然是获得欧盟居留权最便捷的途径之一，但最近的监管变化更新了其费用结构。该计划现在采用三区房产系统，同时为那些不愿购买房地产的人士保留了几种替代的金融投资途径。

附加费用：财务状况概览

希腊的投资居留计划提供了多个切入点，房产起价分别为 25 万欧元、40 万欧元和 80 万欧元。虽然这些初始投资额往往最受关注，但许多申请人低估了在规划中必须考虑和核算的额外附加费用。

申请人应规划交易费用和政府费用，这些费用通常占房产价值的 10-15%。这些费用包括：

>>房产转让税：约 3.09%

>>公证费：1-2% + 24% 增值税

>>土地注册费：0.6-0.8%

>>房地产经纪人费用：约 2% + 24% 增值税

>>政府申请费：主申请人 2,000 欧元，每位受抚养人 150 欧元（18 岁以下子女免税），另加每张居留卡 16 欧元。

希腊投资居留权的优势

希腊投资签证为投资者打开通往欧洲的便捷之门，提供一系列旨在满足投资者及其家人需求的福利。凭借其在申根区免签旅行、家庭入籍资格以及未来获得公民身份的途径，希腊投资签证仍然是最灵活、最具吸引力的投资居留项目之一。

1.在申根区免签旅行

希腊黄金签证持有者可在整个申根区免签旅行，允许他们在180天内在任何成员国停留最多90天。这对商务人士、经常旅行的人士和家庭尤其有利。

2.全家居留权

该计划的一大主要特点是其广泛的家庭覆盖范围。一项符合条件的投资不仅可授予主申请人希腊居留权，还可授予以下人士：

>>其配偶（包括同性配偶，2024 年 2 月合法化后）

>>21 岁以下的受抚养子女（如为全日制学生且经济上受赡养，则可最多 24 岁）

>>申请人及其配偶的受抚养父母

3.希腊的生活方式和权利

虽然无需在希腊居住即可保持资格，但签证持有人享有无限期在希腊居住的无限制权利。希腊居民可以享受以下权益：

4.与希腊公民同等条件的公共医疗保健和教育

在希腊拥有和管理企业的权利（注：在希腊公司工作需要单独的工作许可）

5.无最低居住要求

与许多其他欧盟投资居留项目不同，希腊投资签证没有最低实际居住要求。投资者无需在希腊长期居住即可获得和续签居留权，为全球流动的高净值人士提供最大的灵活性。

6.获得欧盟公民身份的途径（需承诺居住）

对于希望获得希腊公民身份的申请人，希腊的黄金签证可以作为第一步。连续居住七年（每年183天以上）后，投资者可申请公民身份，但需满足以下条件：

7.通过希腊语言和文化知识考试

在希腊建立税务居住地

需要注意的是，获得公民身份需要完全搬迁和融入，这与许多投资者青睐的“无最低居住要求”福利不同。

希腊投资签证资格及申请流程

谁有资格获得希腊投资者签证？

希腊投资签证（又称希腊黄金签证）面向年满18周岁且符合投资和背景要求的非欧盟/欧洲经济区公民开放。

申请人必须符合以下条件：

>>进行符合条件的投资——包括购买房地产（25万欧元、40万欧元或80万欧元区域）或经批准的金融投资，例如政府债券或定期存款。

>>提供合法收入证明——申请人必须证明其合法收入来源足以维持自身及其受抚养人的生活。

>>保持良好的犯罪记录——主申请人及其受抚养人均须提交无犯罪记录证明。

>>购买有效的健康保险——申请中所有家庭成员的保险范围必须覆盖希腊全境。

希腊投资签证申请流程

希腊投资居留权申请包含几个明确的步骤，包括：

>>选择符合条件的投资项目

从购买房产、金融工具或资本市场选项中进行选择。

进行尽职调查并签订初步合同（针对房地产）。

>>准备文件

收集所需文件，包括资金证明、收入证明、无犯罪记录证明和健康保险。

对所有非希腊文件进行合法化和翻译。

>>提交申请和生物识别信息

通过分散的移民局提交您的居留申请。

为所有申请人提供生物识别数据（指纹和照片）。

>>获得居留许可批准

获得批准后，申请人将获得五年可续签的居留许可。

>>续签和维护

维持符合条件的投资，并每五年续签一次居留许可。

续签无需实际居留要求，除非您以后申请希腊公民身份。

2026年希腊房地产投资是否值得？

希腊房地产投资需求的大幅增长主要得益于希腊投资签证。投资者对希腊的吸引力日益增长，不仅是因为其黄金签证资格，还因为其诱人的租金收益率和房地产的长期升值潜力。

雅典、塞萨洛尼基和克里特岛的需求不断增长

雅典凭借其资本增长潜力和全年租赁需求，仍然是希腊最受欢迎的投资居留市场。科洛纳基、库卡基和格利法达等主要地区的房价年涨幅达到8-12%。

塞萨洛尼基是希腊第二大城市，入门价格较低，学生租房需求旺盛，是寻求稳定收入来源的投资者的理想之选。

克里特岛和其他岛屿是热门的旅游中心，季节性租金回报丰厚，吸引了使用Airbnb等短期租赁平台的投资者。

关键要点

希腊投资签证是欧盟最便捷的投资居留项目，入境门槛低至25万欧元，审批速度快（2-6个月），且无最低停留期限要求。

该项目为全家提供5年可续签的希腊居留许可，免签畅游27个申根国家，并提供灵活的投资途径，涵盖雅典、塞萨洛尼基和克里特岛的房地产、政府债券和资本市场。

2024年，希腊投资签证流入量达创纪录的23.2亿欧元，租金收益率强劲（高需求地区最高可达8%），并可在居住7年后获得欧盟公民身份。该项目为全球流动的高净值人士带来了生活方式的益处和长期投资价值。

希腊投资签证常见问题解答

如果我拥有房产，我可以在希腊居留多久？

仅仅在希腊拥有房产并不能自动获得居留权。但是，根据希腊投资签证（希腊黄金签证）计划，符合条件的房产所有权可以让您获得五年可续签的居留许可。此许可赋予您在希腊无限期居住的权利，并享受在申根区免签证旅行的权利。

如果我买房，我可以获得希腊居留权吗？

可以。购买符合最低投资门槛和资格要求（25万欧元、40万欧元或80万欧元，具体取决于地点）的房产，即可获得希腊投资居留权。一旦获得批准，您和您的符合条件的家庭成员将根据希腊投资者签证框架获得可续签的五年居留许可。

如果您获得黄金签证，您需要在希腊纳税吗？

希腊黄金签证不会自动使您成为税务居民。每年在希腊居住不超过183天的持有人通常无需缴纳希腊所得税。但是，如果您是永久移民希腊或希望获得希腊公民身份，则必须建立税务居住地，并将根据全球收入纳税。不过，希腊为新居民提供非定居税收制度，以优化税务负担。

获得希腊永久居留权需要多少年？

虽然希腊投资居留许可每五年可无限期续签一次，但没有单独的“永久居留权”类别。连续居住七年（每年183天以上）并满足融入要求后，投资者可以申请希腊公民身份，从而获得欧盟的权利和福利。

在希腊购房有哪些陷阱？

虽然希腊的房地产投资很有吸引力，但买家应该注意：

分区和产权审查：一些乡村或岛屿房产可能面临产权不明确或分区限制的问题。

额外费用：交易成本（税费、公证费和律师费）通常会使购买价格增加 10-15%。

维护成本：老旧房产或翻新项目可能需要更高的维护费用。

市场流动性：尽管需求不断增长，但在某些地区，快速高价转售房产可能具有挑战性。

在希腊投资房地产以获得居留权时，进行彻底的尽职调查对于避免常见问题至关重要。

在希腊购房值得吗？

对于寻求以下投资的投资者来说，在希腊购房可以带来显著优势：

>>25 万欧元起即可获得欧盟居留权。

>>与西欧相比，希腊的房价更具竞争力。

>>强劲的租金收益率，尤其是在旅游旺季和主要城市。

>>持续的外国投资者需求和国内市场复苏推动了资本增值潜力。

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